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以判决说法,上海动迁安置房屋买卖的相关问题

时间:2018-12-27 20:55:15

系争房屋为新建动迁安置房,系争房屋初始权利人上海C有限公司于2014年3月3日办出大产证。郑军(化名)于2015年4月20日办出系争房屋房地产权证,附记动迁安置房,3年内不得转让、抵押。(这是对动迁安置房处分的限制。)

2015年9月23日,郑军与杨培(化名)签订《上海市房地产买卖合同》。约定:

1、郑军将该动迁安置房卖给杨培,建筑面积75平方米,转让价款共计210万元。

2、双方确认,在2017年6月30日之前,双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。卖方承诺:待该房地产动迁协议满三年后,卖方需配合买方到房地产交易中心审税、过户。在该房地产动迁协议满三年后卖方不予配合买方审税过户交易的应按总房价每逾期一日的千分之五支付给买方。(建议在买卖动迁安置房的合同或补充协议中补上该条款。)

3、交房:卖方于2015年9月23日将该房屋交付买方,交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》。

以判决说法,上海动迁安置房屋买卖的相关问题

查明的事实:

1、杨培自2015年11月起实际占有系争房屋且已按约全部付清房款208万元。

2、动迁安置房已满三年,能够办理过户手续。双方在合同的约定的2017年6月30日前的配合过户时间已经到了,但是卖方却不愿意配合过户,表示三年间上海的房子已经涨了很多,要买方再支付50万元的补偿才愿意配合过户。

以判决说法,上海动迁安置房屋买卖的相关问题

法院认为:

1、依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,杨培与郑军签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方当事人均应恪守。(因此,可以认定,针对大产证下来还未满三年的动迁安置房签订的买卖合同是有效的。)

2、当时不能过户的原因是出售的拆迁安置房取得大产证时间未满3年,因此不能进行交易过户。而2016年3月上海市限购政策规定了非本市户籍家庭购房需连续交满5年社保,致双方目前无法办理系争房屋的过户手续。可见,系争房屋暂不能办理过户手续系因政策变化所致,不可归责于当事人双方。(因此,限购是政策原因,双方没有责任。)

3、但限购只是房地产调控政策中的行政性措施,违反该政策所导致的后果仅是房地产登记部门暂时不予办理物权登记,并不导致合同无法履行,双方可在杨培符合过户条件时办理过户手续。(卖方还是应该根据合同的约定在满足条件的时候配合过户。
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