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房屋买卖,小产权房究竟能不能交易?法律是这么规定的

时间:2018-12-27 20:25:12

《中人民共和国土地管理法》第六十三条:民集体所有的土地的使用不得出转让或者出租用于非农业

“小产权房”,并不是一个法律上的概念,只是人们在实践过程中约定俗成的称呼。具体是指在农村集体土地上建设的房屋,房产证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,也称“乡产权房”。

一、什么是产权

“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

相关政策

2011年11月,《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策(2011年国土资发178号)发布,明确指出小产权房不得登记发证。总结来说,“小产权房”就是三无产品:

1.没有国家发放的土地使用证和预售许可证,买卖合同的效力一般认定为无效。

2.购房合同在国土房管局不会给予备案。

3.只有使用权,没有所有权。所谓的房产证也不是真正合法有效的房产证。

二、产权有什么缺点?

小产权房交易不受法律保护,同时在转让等方面有很大的限制。

1.法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则,但也区分不同情况:

(1)对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效;

(2)对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

2.产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。

3.政策风险

购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

三、怎样鉴别产权房?

鉴别是不是小产权房,可以从是不是有房产证,房产证是不是房屋所有权证或者不动产权证两个角度来看。

1.看有无房本

很多小产权房房是没有房产证的。不管是小产权房,还是没办理下房本的房子,建议不要交易。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条:下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

2.看是不是房屋所有权证或者不动产权证

合法且受法律保护的房屋交易,所交易的房屋必须拥有房屋所有权证或者不动产权证。

综上所述,小产权房可能在价格上有很大优势,但是购房者必须清楚,小产权房在法律上市明令禁止上市交易的,同样的也不能得到法律的保护。购房者切不可贪图便宜,因而造成不可挽回的损失。
以上便是上海房产律师小编为您整理的“房屋买卖,小产权房究竟能不能交易?法律是这么规定的!”全文。如果您还有关于房屋买卖方面的疑问,欢迎您到上海房产律师网咨询专业律师:陈律师咨询电话:17602175761。