房屋买卖
二手房交易风险提示
  二手房交易有交易周期长、资金额度大、交付方式复杂等特点,而大多数市民对房地产交易法规及政策并不熟悉,且更在意交易价格和房屋地段而忽视交易风险。
  如果发生交易纠纷,既耗费大量精力,还有可能会造成财产损失。因此,买卖双方在交易过程中一定要谨慎操作,采取有效措施防范交易风险,保证交易安全。
  01.要了解交易流程
  本市二手房交易一般的流程分为签约、网签、交税、登记、交接等五步。其中网签既是交易合同备案,同时也是税务部门后台核税的过程;如果是通过中介机构达成交易,建议交易当事人在签约后立即要求中介机构上传合同备案及相关纳税资料,待收到短信通知后再到便民服务中心交税并申请登记,这样既可以在签约后立即将房源锁定,防止出现一房两卖,同时也避免在中心窗口长时间等待;不动产登记机构也为先期提交合同备案的当事人提供登记绿色通道。
  02.要选择合规中介
  无论是买方还是卖方,在委托居间时应当选择在我市房地产交易所备案的中介机构(备案名录详见启东房地产热线网经纪机构公示,公示网页:http://www.qdfdcy.com/fdcdw/dwlist.asp),且中介机构还应当有固定的门店,门店内收费标准上墙。
  今年11月1日起,我市中介机构从业人员全面推行挂牌上岗,建议市民在买卖过程中选择挂牌上岗的中介从业人员,并打开微信扫一扫上岗牌上的二维码,机构名称、备案证明号、法定代表人、办公地点、社会信用代码、从业人员信息等基本信息就会一目了然。
  市场上还有一些游离于监管之外的“黑中介”,他们无备案、无门店、无收费标准,虽然收费可能比合规中介低,但一旦发生交易纠纷,他们也往往百般推脱,或者根本找不到人,即便向有关部门投诉,也会因为没有信息记录而无法处理。
  03.要了解房源详情
  买方在选择心仪房源时,要深入了解房源的有关情况,首先要了解权利共有情况、抵押查封信息等涉及不动产权利的内容,可要求卖方提供近期的权属查询证明,或要求中介机构通过交易系统查询权利状况。
  其次是了解房源的面积、用途、土地使用年限、建筑年代、建筑结构、附属设施、周边配套等基本信息,以及不动产取得时间和方式、是否卖方唯一住房等涉税信息,并询问2019年以后小学、初中的学位占用情况。对于房屋是否结清物业服务费用、是否存在违法建筑等情况也要做到心中有数,以免影响后期过户。
  需要特别提醒的是,如购买农村集体土地上的房屋,也就是俗称的“小产权房”,尽管可能价格便宜一大截,但由于违反国家土地管理法规和小产权房禁止上市交易的政策,买方将承担极大的交易风险。
  04.要确认约定事项
  买卖双方与中介机构达成的委托约定,如委托事项、服务内容、收费标准、交费条件等,建议都要以书面形式确认,买方还应当与中介方书面确认房源需求,以避免产生纠纷后查无实据。买卖双方达成交易协议后,约定的交易内容都要在合同中载明,对于时间、金额等约定要具体明确,避免模糊表达。二手房交易中往往附带房屋内家具、电器等设施的交付,建议附表列明,并拍照留存。
  在双方签约时,买方应再次确认签字方是否为房屋的真实权利人,是否有其他共有人;如签字方为受托签约,应当要求对方提供经公证的委托书,或在签约时与权利人采用视频方式确认,并留存影像。建议当事人使用住建局和市管局联合修订的《启东市存量房买卖居间合同(示范文本)》。
  05.要明确违约责任
  具体明确的违约责任是当事各方诚信履约的保障,因此,交易各方及中介机构要在签约时明确各方的违约责任,对于合同中约定的主要义务都应当有违约责任一一对应,要采用具体明确的违约罚则表述,避免采用类似“违约方应承担守约方损失”等模糊表达。
  通常来讲,违约情形主要有交易毁约,不按约定时间办理过户,房款支付和房屋移交逾期,以及佣金支付或居间服务内容违约等;另外交易双方还应当约定好户口迁移、学位承诺等违约责任事项。如遇到一方违约,建议守约方保存相关证据,并以书面或短信、微信等可记录的方式催告违约方履约,告知违约事实及违约责任,以便发生纠纷时能有效维护合法权益。


 
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