上海普通住宅标准

　　想了解上海的二手房税费，首先要了解一个房产知识：普通住宅。

　　根据《上海市房屋管理局关于延长部分规范性文件有效期的通知》，最新的上海市普通住房标准沿用2014年公布的标准，即应同时满足以下条件：

　　五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

　　单套建筑面积在140平方米以下;

　　实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

　　注：反之，不满足普通住宅的任一条件，就是非普通住宅。

　　上海二手买卖双方需缴纳的税费

　　房东方

　　增值税及其附加税

　　1、满2年且为普通住宅：免征

　　2、满2年且为非普通住宅：[(税务核定价-买入价)÷1.05] x 5.3%

　　3、不满2年：(税务核定价+1.05) x5.3%

　　个税

　　1、满5年且唯一：免征

　　2、不满5年且为普通住宅：

　　a.可选全额(核定价格-本次交易增值税)x1%

　　b.可选利润20%

　　3、不满5年且为非普通住宅：

　　a.可选全额(核定价格-本次交易增值税)x2%

　　b.可选利润20%

　　需注意

　　1、全额缴纳个税需减去增值税后计算，附加税不能减去。

　　2、 按利润20%缴纳个人所得税可抵扣的项目有：买进的合同价格、买进所缴纳的契税、本次卖出的增值税及附加税、装修费用(≤买进的房屋合同价格10%)、购房按揭贷款利息。

　　公式如下：

　　(税务核定价-原值-本次增值税及附加税-上次契税-网签价×10%-贷款利息)×20%

　　客户方

　　契税

　　1、首套且面积≤90平：(核定价格-增值税)x1 %

　　2、首套且面积>90平：(核定价格-增值税)x1.5%

　　3、非首套：(核定价格-增值税)x3%

　　备注：只减去增值税部分，附加税不减;契税的首套指家庭名下无任何上海房产，包括与他人共有。